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譲渡所得にかかる税金−所得税と住民税−
居住用財産の6つの特例−マイホームを売却したとき−
居住用財産の3,000万円特別控除、所有期間10年超の軽減税率
居住用財産を買換えた場合の2つの特例
売却損が出た場合の2つの特例
INDEX 不動産を買うときの税金 不動産を持っているときの税金 不動産を売るときの税金
3.不動産を売るときの税金
譲渡所得にかかる税金 −所得税と住民税−
売却代金から必要経費を引いた譲渡所得に所得税と住民税が課税される
所有期間が5年超の長期譲渡所得は税率が低くなる
居住用財産(=マイホーム)を売却したときには、税金の特例がある
「譲渡所得」の計算
個人が、不動産を売却したときには所得税と住民税がかかります。しかし、売却代金にそのまま課税されるわけではなく、その額から必要経費を差し引いた利益に課税されます。この利益のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得にかかる税金の計算は、サラリーマンの給与所得や自営業者の事業所得にかかる税金とは別に計算されます。(この課税のしくみを「分離課税」と呼びます。)
譲渡所得が計算上マイナスとなる場合(譲渡損失といいます)は課税されません。
用語の説明
(1) 譲渡収入
売却した不動産の価額(=売買契約書の価額)です。
(2) 取得費
売却した不動産を取得したときの次のような費用です。支払い時の領収書等で金額を確認します。
  • 土地の購入費
  • 建物の建築費または購入費(※減価償却費が差し引かれます)
  • 取得時の仲介手数料、印紙代、登録免許税等の登記費用、不動産取得税
  • 建物等の取り壊し費用、増改築費 など
 ※実際の取得費が不明の場合は、譲渡収入の5%として計算します。
(3) 譲渡費用
売却するためにかかった次のような諸費用です。支払い時の領収書等で金額を確認します。
  • 売却の際の仲介手数料、印紙代、登記費用(売主が負担した場合)
  • 広告料金、測量費、鑑定料
  • 売却のための建物等の取り壊し費用や補修費
  • 売却に要した交通費、通信費など
税額の計算−「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の区別−
譲渡所得は、売却不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されます。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が異なります。
売却した年の1月1日時点の所有期間が・・・
5年を超える場合: 長期譲渡所得 → 税率20% (所得税15%、住民税5%)
5年以下の場合: 短期譲渡所得 → 税率39% (所得税30%、住民税9%)
所有期間が10年超のマイホームを売却した場合は、税率が20%より軽減される特例があります。
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