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不動産税金ガイド
譲渡所得にかかる税金−所得税と住民税−
居住用財産の６つの特例−マイホームを売却したとき−
居住用財産の3,000万円特別控除、所有期間10年超の軽減税率
居住用財産を買換えた場合の２つの特例
売却損が出た場合の２つの特例
INDEX 不動産を買うときの税金 不動産を持っているときの税金 不動産を売るときの税金
3.不動産を売るときの税金
売却損が出た場合の２つの特例
所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損失がでたとき、損失を他の所得と相殺できる
住宅ローンが10年以上残っていることが条件
住宅ローン控除と併用可能
買換え等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
マイホームを売却した結果、譲渡損失（赤字）が出た場合、一定の要件に該当すれば損失額を他の所得から差し引くことができ、引き切れなかった分は３年間にわたって繰越控除できるという特例です。
この特例は、新たに10年以上の住宅ローンを組んでマイホームを買換える場合に限ります。この住宅ローンに対して住宅ローン控除の特例を適用することもできます。（ただし、譲渡損失の繰越控除で所得税がゼロになった年は住宅ローン控除が使えない、ということになります。）
■特例の適用要件■
売却する
居住用財産		 ●次のすべてに該当する場合
  1. 売却した年の1月1日時点での家屋とその敷地の所有期間が5年を超えるもの
  2. 敷地にかかる譲渡損失のうち、敷地面積500�岼焚爾良�分に係る損失が対象
  3. 平成10年1月1日から平成18年12月31日までに売却したもの
新しく買換えた
居住用財産		 ●次のすべてに該当する場合
  1. 居住用部分の登記簿上の床面積が50�岼幣�
  2. 売却した年の前年、その年、翌年末までに購入するもの
  3. 購入した年の翌年末までに居住すること
  4. 購入した年の年末において、購入に係る住宅ローンに返済期間が10年以上あること
その他
(1)  繰越控除を受ける年分の合計所得が3,000万円以下（売却した年分の所得制限はありません）
(2) 売却する相手先が、配偶者、直系血族、生計を一にする親族、同族会社、その他特殊な関係者でないこと
(3) その居住用財産の売却に際して、他の課税の特例の適用を受けていないこと
(4) 3年以内に居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと（特例の適用は3年に1度）
特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
譲渡損失(赤字)が出て、なおかつマイホームの売却後も住宅ローンがある場合に、一定の損失額を他の所得から差し引くことができ（損益通算）、引き切れなかった分は３年間にわたって繰越して差し引くことができる（繰越控除）という特例です。
損益通算及び繰越控除できる損失額は次のように判定します。
(1)と(2)のうち、いずれか少ないほうが対象です
(1) 売却した居住用財産の譲渡損失額
(2) 住宅ローン残高から売却代金を引いた残りの額
この特例はマイホームの買換えを要件にしていませんので、売却後賃貸住宅に入居した場合も適用を受けることができます。
■特例の適用要件■
売却する
居住用財産		 ●次のすべてに該当する場合
  1. 売却した年の1月1日時点での家屋とその敷地の所有期間が5年を超えるもの
  2. 敷地にかかる譲渡損失のうち、敷地面積500�岼焚爾良�分に係る損失が対象
  3. 平成10年1月1日から平成18年12月31日までに売却したもの
  4. 売買契約日の前日において、売却資産に係る一定の住宅ローンの金額を有すること
その他
(1)  繰越控除を受ける年分の合計所得が3,000万円以下（売却した年分の所得制限はありません）
(2) 売却する相手先が、配偶者、直系血族、生計を一にする親族、同族会社、その他特殊な関係者でないこと
(3) その居住用財産の売却に際して、他の課税の特例の適用を受けていないこと
(4) 3年以内に居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと（特例の適用は3年に1度）
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